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2025年・2026年における「実家じまい」の社会的背景と重要性

大相続時代と「2025年問題」の現実

日本社会は今、かつてない規模の「多死社会」と「大相続時代」を迎えています。団塊の世代が75歳以上の後期高齢者となる、いわゆる「2025年問題」は、医療や介護の領域だけでなく、住宅市場、とりわけ「実家」の継承と処分という不動産領域において深刻な影を落としています。大阪市旭区においても例外ではなく、かつて高度経済成長期に働き盛りの世代が居を構えたこの地域では、今、世代交代に伴う空き家の発生が急速に進んでいます。

「実家じまい」とは、単に物理的に家を片付けて売却する作業ではありません。それは、親世代が築き上げてきた歴史と資産を、法的に、税務的に、そして心情的に整理し、次世代へと適切な形で着地させる極めて高度なプロジェクトです。しかし、多くの相続人は、その複雑さと負担の重さに直面し、立ち尽くすことになります。遺品整理、相続登記、建物の解体、測量、そして不動産売却。これらはそれぞれ異なる専門知識を要する分野であり、従来はそれぞれの専門家に個別に依頼するのが通例でした。

放置することのリスク：法改正と経済的損失

「まだ急がなくてもいいだろう」という先送りは、2024年以降、極めて危険な選択となっています。2024年4月1日から施行された「相続登記の義務化」は、不動産所有者の責務を根本から変えました。相続によって不動産の取得を知った日から3年以内に登記を行わなければ、最大10万円の過料が科される可能性があります。これは、「実家を誰のものにするか」という遺産分割協議を先延ばしにできなくなったことを意味します。

さらに、経済的なリスクも無視できません。人が住まなくなった家屋は驚くべき速度で老朽化が進むことはご存知だと思います。換気がなされない室内は湿気が籠もり、カビや腐敗の原因となります。また、特定空家等に指定されれば、固定資産税の住宅用地特例（評価額の6分の1への減額）が解除され、税負担が急増するリスクもあります。大阪市旭区のような都市部において、固定資産税の跳ね上がりは家計に大きな打撃を与えます。

この記事では、大阪市旭区という地域特性に焦点を当て、実家じまいにかかる「費用」と「時間」を徹底的にシミュレーションし、従来型の「分離発注」の限界と遺品整理から不動産売却までを一括して管理する「ワンストップ相談」の経済的・精神的メリットについて、具体的な流れと共に詳細に説明します。

実家じまいの全体構造と「分離発注」の課題

実家じまいを成功させるためには、まずその全体像を理解し、従来の手法がなぜ「大変」なのか、その構造的な欠陥を把握する必要があります。

実家じまいの標準的な5つのフェーズ

実家じまいは、大きく以下の5つのフェーズで進行します。これらは相互に密接に関連しており、一つの遅れが全体のスケジュールに影響を及ぼします。

1. 【意思決定・合意形成フェーズ】
   親族間での方針決定。「誰が主導するか」「費用は誰が出すか」「売るのか貸すのか」を話し合います。この段階でのしっかりと意見を合わせておかないと、後の工程で必ずトラブルになります。
2. 【権利整理フェーズ】
   戸籍収集、相続人確定、遺産分割協議書の作成、そして相続登記。不動産の名義を故人から相続人へ移転させなければ、売却も解体もできません。
3. 【動産整理フェーズ（遺品整理）】
   家の中に残された家財道具一切の仕分けと処分。リサイクル可能なもの、廃棄するもの、形見として残すものを仕分けます。
4. 【不動産加工フェーズ（解体・測量）】
   建物が老朽化している場合は解体し、更地へ。また、隣地との境界が不明確な場合は境界確定測量を行う。
5. 【出口戦略フェーズ（売却・納税）】
   不動産会社による媒介活動、売買契約、決済、引き渡し。そして翌年の確定申告（譲渡所得税）。

従来型「分離発注」が生む構造的な非効率

これまで、多くの人はこれら5つのフェーズごとに、別々の業者を探して契約していました。これを「分離発注」といいます。

• 遺品整理 → 遺品整理業者 A社
• 解体工事 → 解体業者 B社
• 相続登記 → 司法書士 C先生
• 不動産売却 → 不動産会社 D社

この方式には、素人である施主（相続人）にとって、耐え難いほどのマネジメント負担とリスクが伴います。

(1) 情報の断絶と伝言ゲームの発生

例えば、不動産会社D社が「更地にした方が高く売れる」と判断したが、その情報が遺品整理業者A社に伝わっていない場合、A社は本来解体と一緒に捨ててしまえばよかった木製の家具や建具まで丁寧に分別・搬出し、無駄な作業費を請求するかもしれません。あるいは、解体業者B社が、売却時に有利になる「既存のブロック塀」を誤って撤去してしまうミスも起こりえます。施主は、専門家同士の間に入って専門用語で伝言ゲームを行わなければならず、誤解やミスが発生するリスクが増えます。

(2) スケジュールの重複と空白

業者の手配を全て施主が行うため、遺品整理が終わらないと解体が始められず、解体業者を待たせてしまう、あるいは逆に、解体業者のスケジュールが空くまで数ヶ月待ちぼうけを食らうといった事態が発生します。これにより、固定資産税の課税基準日（1月1日）をまたいでしまい、数十万円の税金を余計に支払う羽目になるケースも存在します。

(3) 責任の所在の不明確化

例えば、解体工事中に地中から埋設物（古井戸やコンクリートガラ）が出てきたとします。解体業者は「これは追加費用だ」と言い、不動産会社は「それは見積もりに含めるべきだった」と言います。板挟みになった施主は、誰を信じて良いかわからず、結局言われるがままに追加費用を支払うことへ繋がります。

「ワンストップ相談」のメカニズムと具体的メリット

これら分離発注の課題を解決するのが、専門家による「ワンストップサービス」です。これは、行政書士事務所や不動産コンサルティング会社が「プロジェクトマネージャー（PM）」として立ち、全ての業者を統括・指揮する方式となります。

ワンストップ・プロジェクトの構造

ワンストップサービスでは、依頼主（相続人）は「窓口担当者」一人とだけコミュニケーションを取れば良いだけです。

【体制図のイメージ】

• 依頼主（あなた）
  • ↕ （一本化された連絡・報告）
• 【プロジェクトマネージャー】（行政書士・不動産コンサルタント）
  • ↓ 指揮・調整
  • 司法書士（相続登記・権利関係）
  • 税理士（相続税・譲渡所得税シミュレーション）
  • 遺品整理業者（動産の仕分け・撤去）
  • 解体・測量業者（建物の滅失・境界確定）
  • 不動産仲介業者（買主探索・契約）

具体的なフロー図とメリットの可視化

以下に、遺品整理と不動産売却をワンストップで依頼した場合のフローを示します。ここでは「手間を省ける」だけでなく「コストと品質が最適化される」プロセスを解説します。

フェーズ	ワンストップ相談のフロー（具体的アクション）	分離発注との違い・メリット
① 初回相談・査定	窓口担当者が現地訪問。   不動産の簡易査定と同時に、家財の量をチェックし、概算の整理費用を算出。さらに相続人の状況を聞き取り、必要な法的手続きをリストアップする。	全体予算の把握：最初に「売れる金額」と「かかる費用」の総額が見えるため、「赤字にならないか」を早期に判断できる。分離発注では各社の見積もりが出揃うまで総額が見えない。
② 戦略立案	「売り方」から逆算した計画策定。   例：「このエリア（旭区）なら、古家付きでDIY需要を狙うか、解体して建売用地にするか」を分析。解体するなら、家財の細かい分別は不要（解体材と一緒に処分）などのコストダウン策を提案。	無駄なコストの削減：解体前提なら、遺品整理は「貴重品の捜索」だけに留め、残りは解体業者が重機で処分した方が安い場合がある。この判断は横の連携がないとできない。
③ 権利関係の整理	提携司法書士による相続登記。   売却活動と並行して、必要な戸籍収集や遺産分割協議書の作成サポートを行う。	タイムロスの防止：買主が見つかってから「登記ができていない」と慌てることがない。2024年義務化対応もスムーズ。
④ 遺品整理・片付け	信頼できる業者の手配と立会い。   PMが鍵を預かり、作業に立ち会うことも可能。発見された現金や通帳、権利証の受け渡しを管理する。	精神的負担の軽減：ゴミ屋敷状態の場合など、施主が立ち会いたくない現場でも任せられる。悪徳業者による不法投棄リスクも、PMの管理下で排除できる。
⑤ 解体・測量	最適な工法と業者の選定。   旭区特有の「長屋切り離し」や「狭小道路」に対応できる熟練業者を選定。補助金申請（大阪市老朽住宅除却促進制度など）も代行・サポート。	補助金の受給漏れ防止：解体着工前に申請が必要な補助金を、確実に申請できる。分離発注では施主が制度を知らず、着工してしまい受給不可になるケースが多い。
⑥ 売却活動・契約	販売図面の作成とレインズ登録。   片付け・解体が完了するタイミングを見計らって、最も物件が美しく見える状態で写真を撮影し、売り出す。	機会損失の回避：工事の完了予定に合わせて販売を開始できるため、販売期間を短縮できる。
⑦ 決済・引渡し・納税	代金の受領と経費の精算。   売却代金から、遺品整理費、解体費、測量費、報酬などを一括して精算するスキームも可能（業者による）。確定申告（3000万円控除等）のための税理士紹介。	キャッシュフローの安定：手持ち資金が少ない場合でも、売却代金での後払いや精算を調整できる可能性がある（※要相談）。

このフローから分かるように、ワンストップの最大のメリットは、「不動産売却」というゴールから逆算して、全ての工程（遺品整理・解体・登記）が最適化される点にあります。これにより、不要な作業にお金を払ったり、手続きの順序を間違えて時間を浪費したりするリスクを最小限に抑えることができます。

実家じまいにかかる「費用」の徹底分析（旭区版）

「結局いくらかかるのか？」という疑問に対して、大阪市旭区の相場データを交えて詳細に説明します。費用は「家財」「建物」「手続き」「税金」の4大要素でご紹介します。

遺品整理・家財処分の費用

遺品整理の費用は、部屋の広さと荷物の量（体積）で決まります。

間取り	費用相場（目安）	作業人数・期間	備考
1R・1K	3万〜8万円	1〜2名（半日）	単身高齢者の場合など。
2LDK	12万〜25万円	3〜4名（1日）	団地やマンションの標準的な荷物量。
3LDK〜4LDK	20万〜60万円	4〜6名（1〜2日）	旭区の戸建て（実家）に多いケース。長年の生活で荷物が堆積している場合、上限近くになる。
一軒家（ゴミ屋敷）	50万〜100万円超	延べ数日	足の踏み場がない状態。特殊清掃が必要な場合は別途加算。

【コスト変動要因】

• リサイクル家電：冷蔵庫、洗濯機、テレビ、エアコンは家電リサイクル法に基づき、別途リサイクル料金と収集運搬費がかかります。
• 道路状況：旭区の路地裏など、トラックが家の前まで入れない場合、手運びの距離が長くなり、人件費が加算されます。

建物の解体費用（構造・立地別）

解体費用は近年、人件費と廃棄物処理費の高騰により上昇傾向にあります。

建物の構造	坪単価相場（大阪府）	30坪の解体総額目安
木造	4.0万円〜6.0万円	120万円〜180万円
鉄骨造	6.0万円〜8.0万円	180万円〜240万円
RC造	7.0万円〜10.0万円	210万円〜300万円

【旭区特有の追加費用リスク】

旭区には「長屋（連棟式住宅）」が多く存在します。長屋の一部分だけを解体する場合、「切り離し工事」が必要となります。

• 切り離し後の壁補修：隣家の壁が剥き出しになるため、トタンやサイディングで補修する必要があります。これに50万円〜100万円程度の追加費用がかかる場合があります。
• 手壊し解体：重機が入らない狭小地では、職人が手作業で解体するため、工期が伸び費用が2〜3割割高になります。

不動産売却の諸経費

売却できたとしても、売却額がそのまま手元に残るわけではありません。

• 仲介手数料：(売買価格 × 3% + 6万円) + 消費税。
  • 例：3,000万円で売却した場合、約105.6万円。
• 測量費用：30万円〜80万円。隣地との境界杭がない場合、土地家屋調査士による確定測量が必須となるケースがあります。
• 登記費用：
  • 相続登記：8万〜20万円（司法書士報酬＋登録免許税）。
  • 抵当権抹消：1万〜3万円（ローン完済済みでも登記が残っている場合）。
  • 建物滅失登記：3万〜5万円（解体後）。

税金（譲渡所得税・相続税）

• 譲渡所得税：売却益に対して課税されます。所有期間が5年超（親の所有期間を通算可能）なら約20%、5年以下なら約39%。
• 相続税：「3,000万円＋600万円×法定相続人数」の基礎控除を超える場合に発生します。

実家じまいにかかる「時間」の現実とシミュレーション

「売りに出せばすぐ売れる」ということはありません。特に実家じまいの場合、準備期間が長くかかると思ってください。

タイムラインの目安

フェーズ	所要期間	理由・内訳
準備・片付け	1ヶ月〜3ヶ月	親族間の話し合い、業者選定、片付け作業。自分たちで行うと数年かかることも。業者依頼なら実作業は数日だが、事前の分別に時間がかかる。
解体・測量	1ヶ月〜2ヶ月	解体工事自体は1〜2週間だが、事前のライフライン撤去手配や近隣挨拶、測量立会いに時間がかかる。
売却活動	3ヶ月〜6ヶ月	大阪市内のマンション・戸建ての平均的な売却期間。価格設定を誤ると1年以上かかることも。
契約〜引渡し	1ヶ月〜2ヶ月	ローン審査待ち、残金決済の手続き。
合計	6ヶ月〜1年以上	スムーズに進んで半年。権利関係が複雑だと数年単位の時間がかかります。

 

期間を短縮するためのポイント

• 適正価格の設定：売り出し価格が高すぎると、最初の3ヶ月（最も注目される期間）を逃し、長期在庫化するリスクがあります。
• 相続登記の先行：買主が現れてから相続登記を始めると、書類不備などで契約が流れるリスクがあります。2024年の義務化もあり、売却意思に関わらず早急に済ませる必要があります。

旭区の地域特性と市場データ（2025年版）

旭区での実家じまいを有利に進めるために、地域の不動産市況と補助金制度を知っておく必要があります。

旭区の地価トレンドと需要

2025年の公示地価データによると、大阪市旭区の地価は上昇傾向にあります。

• 地価データ：平均坪単価は約84.4万円〜90万円台で、前年比+5%以上の上昇を見せている地点もある。
• 市場背景：大阪市内中心部へのアクセスが良い割に、北区や都島区に比べて価格が抑えられているため、一次取得者層（若いファミリー）や建売業者の需要があります。
• 売れ筋：駅徒歩10分圏内の整形地は早期売却が期待できます。一方で、駅から遠い、あるいは再建築不可の物件は、価格競争力を高めないと苦戦する傾向にあります。

大阪市の解体補助金制度の活用

大阪市には、古い木造住宅の解体を促進する補助金制度がある。旭区内の多くのエリアが対象となる可能性があります。

【令和7年度（2025年度）狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度（令和７年度は受付終了）】

この制度を活用できれば、解体費用の負担を大幅に軽減できます。

区分	対象エリア・条件	補助金額（戸建て上限）
対策地区	幅員4m未満の道路に面する、昭和25年以前の木造住宅など	最大75万円
重点対策地区	市が指定する重点エリア。幅員6ｍ未満の道路昭和56年5月31日以前の木造住宅など	最大100万円

• 注意点：この補助金は「工事契約前・着手前」の申請が必須です。「解体してから申請」は一切認められません。ここでも、制度に精通した専門家による事前のチェックと申請代行が極めて重要となります。ワンストップ相談であれば、解体見積もりの段階で補助金の適否を判定し、申請スケジュールを組むことができます。

出典：大阪市（狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度）https://www.city.osaka.lg.jp/toshiseibi/page/0000531835.html

手残りを最大化する税制特例の活用

実家を売却して利益が出た場合、最高で約40%の税金（譲渡所得税）がかかる可能性がありますが、特例を使うことでこれをゼロにできる場合があります。

「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」

相続した実家を売却した際、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。

【主な適用要件（2025年時点）】

1. 昭和56年5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）であること。
2. 相続開始の直前まで被相続人が一人で居住していたこと（老人ホーム入居などの例外規定あり）。
3. 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
4. 売却代金が1億円以下であること。
5. 「耐震リフォーム」または「解体して更地」にして引き渡すこと。
   1. ※2024年の改正により、売買契約後に買主が翌年2月15日までに解体工事を行っても適用対象となるよう緩和されましたが、適用には確定申告時の書類添付が必要となります。

この特例を使うと使わないとでは、手元に残る現金に数百万円の差が出ます。ワンストップ相談では、税理士と連携し、この特例の適用要件を満たすような売却スキーム（例：解体時期の調整など）を提案致します。

まとめ

「専門家選び」が成否を分ける

実家じまいは、感情面と経済面が複雑に絡み合う難易度の高いプロジェクトとなります。遺品整理業者だけ、不動産会社だけに相談しても、最良の結果は得られません。「木を見て森を見ず」の状態になることもあります。

大阪市旭区で実家じまいを検討する場合、以下の条件を満たす「ワンストップ相談窓口」を探すことを強く推奨します。

1. 有資格者が運営しているか：行政書士、司法書士、宅建士などの国家資格者が責任を持って監修しているか。
2. 地域密着型か：旭区の路地事情や、大阪市特有の補助金制度、長屋の慣習に精通しているか。
3. 相続実務に強いか：単に「売ればいい」ではなく、その前提となる遺産分割や登記、税務まで配慮があるか。

早期着手の重要性

2024年の相続登記義務化、2025年問題による空き家の急増。これらは今後、不動産市場の「売り手」の競争激化を示唆しています。条件の良い時期に、条件の良い価格で売却し、円満に相続を完了させるためには、一日も早い行動が必要となります。「いつか」ではなく「いま」、専門家の扉を叩くことが、自身の未来を守ることにつながります。。スムーズな相続手続きをご希望の方は、ぜひ当事務所にご相談ください。

FAQ（この記事によくある質問と回答）

Q1: 権利証が見つかりませんが、実家じまいの相談は可能ですか？

A: はい、全く問題ありません。権利証（登記済証）や登記識別情報通知を紛失していても、司法書士による「本人確認情報の作成」や公証役場での事前通知制度を利用することで、登記手続きや売却は可能です。ただし、通常の手続きに比べて時間と費用（数万円〜10万円程度）が加算される場合があるため、ワンストップ相談の初期段階で担当者に伝えてください。専門家が最適な代替手段を手配します。

Q2: 実家の中に家具や荷物が大量に残っています。このまま売却できますか？

A: 「現状有姿（現況有姿）」条件として、荷物が残ったままで不動産会社や買取業者に売却することも可能です。この場合、業者が処分費用相当額を買取価格から差し引く形になります。メリットは「片付けの手間が省けること」、デメリットは「自分で片付けて空き家にするよりも売却価格が低くなる可能性があること」です。どちらが手残り金額（最終的な利益）として得になるか、ワンストップ相談なら両方のパターンでシミュレーション可能です。

Q3: 旭区の実家が「再建築不可」と言われました。売れないでしょうか？

A: 決して諦める必要はありません。確かに一般的な住宅ローンが使えないため市場性は下がりますが、売却方法はあります。

①隣地への売却: 隣地所有者が購入すれば土地が広がり再建築可能になる場合があり、高値で売れる可能性があります。

②リフォーム用地として売却: 建物の骨組みを生かしてフルリノベーションする投資家向けに売却します。

地域に精通した専門家であれば、これらの可能性を多角的に検討できます。

旭区の「暁行政書士事務所」がお手伝いできること

当事務所では、ご家族が遠方の場合の相続についてサポートを行っております。
まずは一度、無料相談にて現状をお聞かせください。
電話：０６－７１６４－２６２９
代表直通電話：０９０－９９７０－２３２１
※営業電話はご依頼者様のお声を聞く機会が減少しますので、お断りいたします。ご理解ください。
住所： 大阪市旭区中宮３－８－２６（千林大宮駅 徒歩１０分：（大宮商店街を直進、旭通商店街「食品館アプロ」様向かい・路面店舗1階））
対応エリア： 大阪市旭区、都島区、城東区、鶴見区、守口市など

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