共有名義の不動産相続はトラブルの元！「代償分割」で単独所有にする方法とメリット
「実家をどう分けるか決まらないから、とりあえず兄弟2人の共有名義にしておこう」「公平に半分ずつ持てば、文句はないだろう」
大阪市旭区にお住まいの皆様、その「とりあえず共有」が、将来の泥沼トラブルの引き金になることをご存知でしょうか？不動産を複数の人で共有すると、売ることも、建て替えることも、自分の意思だけではできなくなります。
相続不動産は、誰か一人の「単独所有」にするのが鉄則です。今回は、不公平感を出さずに単独所有にするためのテクニック「代償分割（だいしょうぶんかつ）」について、行政書士が分かりやすく解説します。
1. なぜ「共有名義」は危険なのか？
「共有」とは、1つの不動産を複数人で持ち合う状態です。一見、公平に見えますが、不動産においては「自由が奪われる」ことを意味します。
全員のハンコがないと何もできない
民法上、共有物の扱いは厳しく制限されています。
- 売却・担保設定：共有者全員の合意が必要
- 大規模修繕・建て替え：持分の過半数の同意が必要
もしも、兄弟のうち一人が「お金に困ったから売りたい」と言っても、もう一人が「思い出の実家だから売りたくない」と言えば、売ることはできません。この状態で塩漬けになり、空き家として放置されるケースがあります。
孫の代で「ネズミ算」式に所有者が増える
さらに恐ろしいのが、二次相続です。兄弟2人で共有していた状態で、それぞれが亡くなると、その子供たち（従兄弟同士）へと持分が細分化されます。顔も合わせたことがない親戚10人でハンコを集めなければならない…といった事態になれば、解決がかなり難しくなります。
参考データ出典：
- 国土交通省「令和６年空き家所有者実態調査」 ※相続をきっかけに取得した空き家が多く、権利関係の複雑さが処分の足かせになっている現状が報告されています。https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/R6_akiya_syoyuusya_jittaityousa.html
2. 解決策の決定版！「代償分割」とは？
共有を避け、かつ公平に分ける方法。それが「代償分割（だいしょうぶんかつ）」です。
これは、「特定の相続人が不動産（現物）を貰う代わりに、他の相続人に対して自分のお財布から『現金（代償金）』を払って清算する」という方法です。
具体的なシミュレーション
- 遺産： 実家（評価額3,000万円）、預貯金なし
- 相続人： 長男（実家に同居）、次男（別居）
- 法定相続分： 2分の1ずつ
【代償分割の流れ】
- 長男が実家（3,000万円）を「単独所有」する。
- 本来、次男は1,500万円分の権利があるため、長男は自分の預金から1,500万円を次男に支払う。
- 結果、長男は家を取得し、次男は現金を手にし、実質的な取り分は公平になる。
これなら、不動産の名義は長男一人だけなので、将来のリフォームや売却も長男の自由です。
3. 代償分割を成功させるための2つのポイント
非常に便利な方法ですが、成立させるには条件があります。
① 不動産を取得する人に「資金力」があるか
長男に1,500万円の貯金がなければ、この方法は使えません。もしも現金が足りない場合は、
- 生命保険金を活用する（死亡保険金を代償金の原資にする）
- 金融機関から代償分割資金用のローンを借りる といった対策が必要です。
② 不動産の「評価額」で揉めないか
「固定資産税評価額（安め）」で計算するか、「実勢価格（売買価格・高め）」で計算するかで、支払う代償金が大きく変わります。
- 貰う側（長男）：安く評価したい
- お金を貰う側（次男）：高く評価してほしい
ここで喧嘩にならないよう、当事務所のような第三者が入り、納得感のある評価基準（例えば路線価や不動産査定書の平均値など）を定めることが重要です。
4. 旭区の暁行政書士事務所がサポートします
代償分割を行う際は、「遺産分割協議書」の書き方に細心の注意が必要です。税務署から「相続ではなく、兄から弟への贈与（プレゼント）ですね」とみなされ、贈与税がかかってしまうリスクがあるからです。
当事務所では、以下のサポートを行います。
- 税務リスクを回避した「遺産分割協議書」の作成
- 不動産評価額の算出と、公平な分割案の提示
- 信頼できる司法書士による不動産名義変更
「とりあえず共有」にする前に、まずは一度ご相談ください。その選択が、お子様やその先の世代を守ることになります。
FAQ（この記事によくある質問と回答）
Q1. 手持ちの現金が足りません。実家を売ったお金で払うことはできますか？
A. はい、可能です。それを「換価分割（かんかぶんかつ）」と呼びます。不動産を売却し、諸経費を引いて残った現金を兄弟で分ける方法です。ただし、実家を手放すことになるため、「住み続けたい」場合には使えません。
Q2. 遺産分割協議書にはどう書けばいいですか？
A. 「相続人Aは、本件不動産を取得する代償として、相続人Bに対し金○○万円を支払う」といった文言を明確に入れる必要があります。この記載がないと、代償分割として認められず、贈与税の対象になる可能性があります。必ず専門家にご依頼ください。
Q3. 不動産の価格は、どの時点の価格ですか？
A. 原則として「遺産分割協議が成立した時（現在）」の時価（実勢価格）とされています。親が亡くなった時（過去）ではないため、地価が上がっている場合は代償金も高くなる傾向にあります。
当事務所では、相続した不動産の活用（空き家含む）についてサポートを行っております。
まずは一度、無料相談にて現状をお聞かせください。
電話：０６－７１６４－２６２９
代表直通電話：０９０－９９７０－２３２１
※営業電話はご依頼者様のお声を聞く機会が減少しますので、お断りいたします。ご理解ください。
住所： 大阪市旭区中宮３－８－２６（千林大宮駅 徒歩１０分：（大宮商店街を直進、旭通商店街「食品館アプロ」様向かい・路面店舗1階））
対応エリア： 大阪市旭区、都島区、城東区、鶴見区、守口市など
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