借地権付き建物の相続。地主との交渉や名義書換料についての基礎知識｜大阪市旭区の専門家解説
「実家の建物は父の名義だけど、土地はお寺（または個人）から借りている『借地』だった…」「地主さんに相続の挨拶に行ったら、『名義を変えるなら書換料を払ってくれ』と言われて困惑している…」
大阪市旭区や守口市の古い住宅街には、このような「借地権付き建物」が多く残っています。土地と建物で持ち主が違うこの形態は、相続発生時に地主との関係でトラブルになりやすいのが特徴です。
「高額な名義書換料を請求された」「立ち退きを迫られた」そんな事態に陥らないよう、借地権相続の正しいルールと、地主への対応マナーを行政書士が解説します。
1. そもそも「借地権」とは？相続できるの？
借地権とは、建物を建てる目的で、地代（家賃）を払って他人の土地を借りる権利のことです。この権利は、預貯金や不動産と同じく立派な「相続財産」です。
したがって、亡くなった親が持っていた借地権は、相続人がそのまま引き継ぐ（相続する）ことができます。地主が「お父さんが亡くなったなら、土地を返してくれ」と言ってきても、法的には従う必要はありません。借地借家法という法律で、借地人の権利は強く守られています。
参考データ出典： 【参考】相続財産なので、もちろん相続税の評価が必要になります。
2. 【最重要】相続に「地主の承諾」や「名義書換料」は不要！
ここが最も誤解されやすく、トラブルになるポイントです。
原則：相続ならタダで引き継げる
売買や贈与で借地権を他人に渡す場合は、地主の承諾と「名義書換料（承諾料）」が必要です。しかし、「相続」の場合は、地主の承諾は不要であり、名義書換料を支払う法的義務もありません。
なぜなら、相続は「契約上の地位」を包括的に引き継ぐものであり、新たな契約ではないからです。
注意：地主から請求されたらどうする？
法的義務はないものの、昔からの慣習で「名義書換料」を請求してくる地主さんもいらっしゃいます。 将来の「更新」や「建て替え」も視野にいれると、「法律では払わなくていいはずだ！」と喧嘩腰になるのは得策ではありません。
「法律上は不要ですが、今後ともよろしくお願いいたします」という意味を込めて、菓子折りを持って丁寧にご挨拶に行く、あるいは少額の「挨拶料」程度を包むなどが、円満な解決策となることが多いです。
3. 売却・建て替え時には「お金」がかかる
相続した借地権付き建物に「住み続ける」なら費用はかかりませんが、以下のケースでは地主への承諾料が必要になります。
A. 第三者に売却する場合（譲渡承諾料）
相続した家を他人に売るには、地主の承諾が必要です。
- 相場： 借地権価格の約10%程度
B. 家を建て替える場合（建替承諾料）
古くなった実家を解体して新築する場合も、地主の承諾が必要です。
- 相場： 更地価格の約3%〜5%程度
C. 契約期間を更新する場合（更新料）
20年〜30年の契約期間が満了した際の更新料。
- 相場： 更地価格の約3%〜5%程度（※契約書に記載がない場合は支払義務がないという判例もありますが、地域の慣習によります）
4. 遺言書で「借地権」を渡す相手を決める際の注意点
借地権を誰が相続するかによって、手続きの難易度が変わります。
- 相続人（子供など）に渡す場合：地主の承諾は不要。地主に「相続しました」と通知するだけでOK。
- 相続人以外（孫や世話になった人）に遺贈する場合：地主の承諾が必要。この場合は「名義書換料」が発生します。もしも、地主が承諾してくれないと、家庭裁判所に「代諾許可」を求める必要が出てきます。
5. 旭区の暁行政書士事務所が「調整役」になります
「地主さんが怖くて、挨拶に行きづらい」「遺産分割協議書にどう書けばいいか分からない」
そんな時は、専門家にお任せください。行政書士は、弁護士のように「代理人として地主と戦う（交渉する）」ことはできませんが、「円満な関係を築くための連絡調整」や「法的に正しい通知書の作成」は得意分野です。
- 相続人の調査・確定
- 遺産分割協議書の作成（借地権を誰が継ぐか明記）
- 地主への「相続による借地権移転の通知書」作成・送付
- 売却が必要な場合の、不動産会社・土地家屋調査士との連携
地主さんとの関係をこじらせる前に、まずは第三者の視点を入れて整理しましょう。
FAQ（この記事によくある質問と回答）
Q1. 地代（家賃）の値上げを要求されました。従わないとダメですか？
A. すぐに従う必要はありません。近隣の相場や固定資産税の上昇分と比較して、不当に高い場合は拒否できます。話し合いがつかない場合でも、今まで通りの金額を法務局に預ける「供託（きょうたく）」を行えば、地代不払いで契約解除されることは防げます。
Q2. 地主から「底地（そこち）」を買い取らないかと言われました。
A. チャンスかもしれません。借地権と底地（所有権）がセットになれば、完全な所有権となり、資産価値が跳ね上がります（売却もしやすくなります）。資金に余裕があれば、適正価格かどうかを査定した上で、買取を検討することをお勧めします。
Q3. 「旧法借地権」と「新法借地権」の違いは何ですか？
A. 平成4年7月31日以前に契約されたものは「旧法」が適用されます。旧法は借地人の権利が非常に強く、半永久的に更新して住み続けられるのが特徴です。旭区の古い実家なら、ほとんどがこの「旧法」になります。
当事務所では、相続した不動産の活用（空き家含む）についてサポートを行っております。
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対応エリア： 大阪市旭区、都島区、城東区、鶴見区、守口市など
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