境界標が見当たらない…。相続不動産の売却に必要な「境界確定測量」とは｜大阪市旭区の相続相談
「実家を売却しようと不動産屋さんに査定を頼んだら、『境界標（きょうかいひょう）が見当たりませんね』と言われた…」「隣の家のブロック塀が、うちの敷地にはみ出している気がする…」
大阪市旭区や守口市のような、古くからの住宅が密集しているエリアでよくあるトラブルです。相続した不動産を売却して現金化したい場合、「土地の境界」がはっきりしていないと、買主が見つからない（または契約できない）ことがあります。
そこで必要になるのが、測量のプロである土地家屋調査士による「境界確定測量（きょうかいかくていそくりょう）」です。今回は、古い土地を売るために避けて通れない「境界」の問題と、スムーズな売却までの手順を行政書士が解説します。
なぜ「境界標」がないと売れないの？
「境界標」とは、土地の四隅などに埋め込まれた、コンクリート杭や金属プレートのことです。お隣さんとの「ここからここまでが私の土地です」という境目を示しています。
なぜこれがないと売却が難しいのでしょうか？
1. トラブル付き物件だと思われるから
境界が不明確な土地を買った後、「そこは俺の土地だ！」とお隣さんからクレームが来たら大変です。買主（特に建売業者などのプロ）は、こうしたリスクを極端に嫌うため、売買契約の条件として「引渡しまでに売主の責任で境界を確定させること」とするのが一般的です。
2. 正確な面積（＝売却金額）が決まらないから
不動産登記簿に「100㎡」と書いてあっても、明治・大正時代の測量は不正確なことが多く、実際に測ってみると「90㎡」しかない、というケースもあります。坪単価で取引する場合、面積が確定しなければ最終的な売買代金が決まりません。
トラブル防止のためにも境界標を設置しましょう。
参考データ出典：
- 法務省「土地の境界トラブル防止」https://www.moj.go.jp/MINJI/minji03.html?utm_source=chatgpt.com
「境界確定測量」とは？単に測るだけじゃない！
「じゃあ、機械で測ればすぐ終わるでしょ？」と思われがちですが、これが「境界確定測量」の難しいところです。
この測量は、単に技術的に測るだけではなく、「お隣さん（隣接地の所有者）全員に立ち会ってもらい、境界線について合意し、ハンコをもらう（筆界確認書の取り交わし）」までを含みます。
- 隣の人が「この線には納得できない」と言ったら…
- 隣の人が行方不明だったら…
- 隣の土地が「市道（役所）」で、役所の担当者がなかなか来なかったら…
ハンコが貰えるまで測量は完了しません。そのため、期間はスムーズにいっても2〜3ヶ月、揉めれば半年以上かかることもあります。
旭区周辺の「古い土地」は要注意！
特に、大阪市旭区、都島区、守口市などの下町エリアでは、以下のようなケースがあります。
- 「ブロック塀」が境界とは限らない：「ブロック塀の内側が境界」と思いきや、実は「ブロック塀の中心」だったり、そもそも塀の位置がズレていたりすることがあります。
- 境界標が埋まっている・飛んでいる：道路工事や家の建て替えの際に、境界標が抜けてしまったり、土に埋もれて見えなくなっていたりします。
行政書士 × 土地家屋調査士の連携プレー
境界確定測量を行うのは「土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）」という国家資格者ですが、実はその前段階で「行政書士」の出番があります。
STEP1. 相続人の確定（行政書士）
測量を依頼できるのは「土地の所有者」です。親が亡くなっている場合、まずは戸籍を集めて相続人を確定し、「遺産分割協議」で誰がその土地を相続するか（誰が測量の施主になるか）を決めなければなりません。
STEP2. 境界確定測量の実施（土地家屋調査士）
信頼できる土地家屋調査士をご紹介します。お隣さんへの挨拶回りや立会い調整を行います。
STEP3. 売却活動（不動産会社）
境界が確定し、新しい境界標が設置されたら、安心して売却活動をスタートできます。
まとめ：売却スケジュールには余裕を持って
「相続税の支払い期限までに売りたい」「来月には現金化したい」
そう思っても、境界の問題でストップしてしまうことがあります。 境界確定には時間とお金（一般的に30万〜80万円程度）がかかります。
旭区の暁行政書士事務所では、相続手続きの段階から「この土地は測量が必要になりそうだ」と判断し、早めに土地家屋調査士と連携して動くことが可能です。売却を焦る前に、まずは足元の「境界」を確認しましょう。千林大宮駅近くの当事務所へご相談ください。
FAQ（この記事によくある質問と回答）
Q1. お隣さんがどうしてもハンコを押してくれません。売れませんか？
A. その場合でも売却は可能ですが、「境界非明示」という条件になるため、市場価格より安くなる（買い叩かれる）可能性があります。また、法務局の「筆界特定制度（ひっかいとくていせいど）」を利用して、お隣の合意なしに公的に境界を特定する方法もあります。この手続きについてもご紹介いたします。
Q2. 測量費用は売主（私）が払わないといけませんか？
A. はい、一般的には売主負担です。「境界を明示して引き渡す義務」が売主にあるためです。ただし、更地渡し条件などで解体費用がかさむ場合などは、買主と交渉できるケースもあります。
Q3. 昔の測量図（地積測量図）が法務局にありました。これじゃダメですか？
A. 図面が新しく（平成17年以降など）、現地に境界標がしっかり残っていれば、新たな測量は不要な場合もあります。しかし、昭和の古い図面や、現地の杭が見当たらない場合は、やはり再測量が必要になるケースがほとんどです。
当事務所では、相続した不動産の活用（空き家含む）についてサポートを行っております。
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