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「実家の屋根が崩れかけていると、近所から苦情が来た…」「役所から『空き家の適正管理について』という通知が届いてドキッとした…」

大阪市旭区、特に千林大宮や森小路周辺の古い木造住宅が密集しているエリアにお住まいの皆様。放置された空き家に対して、行政（大阪市）の目が年々厳しくなっていることを肌で感じていませんか？

倒壊の危険や衛生上の問題がある空き家は、法律に基づき「特定空き家（とくていあきや）」に認定されます。 これに認定されると、固定資産税が跳ね上がるだけでなく、最終的には強制的に解体（行政代執行）され、数百万円の費用を請求される可能性もあります。

今回は、行政からの「レッドカード」が出される前にやるべき対策と、行政書士が提案する活用プランについて解説します。

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行政から手紙が届く…「特定空き家」とは？

「特定空き家」とは、空家等対策の推進に関する特別措置法（空き家法）に基づき、自治体が「放置すると危険だ」と判断した空き家のことです。具体的には以下の状態を指します。

1. 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態（屋根が落ちそう、傾いている）
2. 著しく衛生上有害となるおそれのある状態（ゴミ屋敷、害獣・害虫の発生）
3. 著しく景観を損なっている状態（蔦が絡まり放題、窓ガラスが割れている）
4. 周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態（立木の越境など）

大阪市旭区のような住宅密集地では、隣家への被害が出やすいため、特に気をつける必要があります。

参考データ出典：

• 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000035.html

指定されるとどうなる？恐怖の「4段階」プロセス

いきなり強制解体されるわけではありません。行政指導には段階があります。しかし、無視を続けるとペナルティは重くなります。

1. 助言・指導

「管理してくださいね」という通知です。まだペナルティはありませんが、行政がマークし始めたサインです。

2. 勧告（★ここで税金6倍！）

指導に従わないと「勧告」が出されます。この時点で、土地にかかる「住宅用地の特例（固定資産税1/6減免）」が解除されます。つまり、翌年から固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。経済的な打撃はここから始まります。

3. 命令（★違反すれば過料）

猶予期間が過ぎると「命令」が出されます。これに違反すると、最大50万円以下の過料（罰金）が科されます。

4. 行政代執行（★強制解体）

最終手段です。行政が所有者に代わって強制的に建物を解体します。「タダで解体してくれる」わけではありません。かかった解体費用（数百万円〜）は、全額所有者に請求され、払えなければ財産を差し押さえられます。

指定を回避するための3つの選択肢

「特定空き家」への道を回避するには、行政に対して「改善する意思」と「具体的な行動」を示す必要があります。

選択肢1：まずは「適切な管理」をアピールする

すぐに解体や売却ができない場合でも、とりあえずの応急処置が必要です。

• 庭木の剪定や草むしりを行う
• 割れた窓ガラスを塞ぐ
• 看板を設置して「管理者がいること」を示す

これらを行い、「管理状況報告書」を提出することで、指導をストップできる場合があります。

選択肢2：「解体」して更地にする

倒壊の危険が切迫しているなら、解体するしかありません。大阪市では、要件を満たせば解体費用の一部を補助する「空家利活用改修補助制度（令和７年度は受付終了）」などの制度があります。これらの申請サポートも行政書士の仕事です。

参考データ出典：

• 大阪市「空家利活用改修補助制度」https://www.city.osaka.lg.jp/toshiseibi/page/0000470652.html

選択肢3：「売却・活用」で手放す

「隣の土地の人に買ってもらう」「古家付き土地として安く売る」など、所有権を手放すのが根本解決です。そのためには、まず「相続登記（名義変更）」を完了させておく必要があります。亡くなった親の名義のままでは、売ることも貸すこともできません。

暁行政書士事務所が「空き家対策」の窓口になります

空き家問題は、解体業者や不動産業者に相談する前に、まずは「権利関係」と「行政対応」の整理が必要です。

当事務所では、以下のサポートをワンストップで提供します。

• 相続人の調査・確定（誰が責任者かをはっきりさせる）
• 遺産分割協議書の作成（誰が空き家を継ぐか決める）
• 大阪市への対応・報告書の作成（行政指導への対応）
• 提携業者の紹介（解体業者、不動産会社、遺品整理業者）

「役所から通知が来て焦っている」「兄弟の誰が管理するかで揉めている」

そんな段階で構いません。最悪の事態（代執行）になる前に、千林大宮駅近くの当事務所へご相談ください。

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FAQ（この記事によくある質問と回答）

Q1. 役所からの通知を無視し続けたらどうなりますか？

A. 絶対に無視してはいけません。役所は「所有者に改善の意思なし」と判断し、手続きを次の段階（勧告→命令）へ進めてしまいます。事情（入院中や金銭的な問題など）がある場合は、行政書士などを通じて、役所へ相談・猶予の交渉について意思表示することが重要です。

Q2. お金がなくて解体できません。どうすればいいですか？

A. 大阪市の補助金制度が使えるか確認しましょう。また、立地によっては「解体費用相当額を値引きして売却する（古家付き土地売買）」や、「不動産会社に買い取ってもらう」という方法もあります。まずは査定を行い、現状の価値を知ることから始めましょう。

Q3. 相続放棄をすれば、空き家の責任から逃れられますか？

A. 注意が必要です。相続放棄をすれば、借金などの承継は免れますが、空き家の管理責任（保存義務）までは完全に免除されない場合があります（※民法改正によりルールが明確化されつつありますが、次の管理者が決まるまでは責任が残るケースがあります）。安易に放棄せず、まずは専門家にご相談ください。

当事務所では、相続した不動産の活用（空き家含む）についてサポートを行っております。
まずは一度、無料相談にて現状をお聞かせください。
電話：０６－７１６４－２６２９
代表直通電話：０９０－９９７０－２３２１
※営業電話はご依頼者様のお声を聞く機会が減少しますので、お断りいたします。ご理解ください。
住所： 大阪市旭区中宮３－８－２６（千林大宮駅 徒歩１０分：（大宮商店街を直進、旭通商店街「食品館アプロ」様向かい・路面店舗1階））
対応エリア： 大阪市旭区、都島区、城東区、鶴見区、守口市など

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