相続した実家を「とりあえず更地」にするのは危険？固定資産税が6倍になる仕組みと解体のベストタイミング
「実家はもう誰も住まないし、ボロボロで近所迷惑だから解体してしまおう」「更地にした方がすぐに売れるだろう」
大阪市旭区にお住まいの皆様、その判断、少し待ってください。 相続した実家を「とりあえず」解体してしまうと、翌年の固定資産税が最大で6倍に跳ね上がってしまう可能性をご存知でしょうか？
維持費を安く済ませるつもりが、逆に大きな出費を招くことになりかねません。今回は、土地にかかる税金の「特例」の仕組みと、損をしないための「解体のタイミング（戦略）」を行政書士が解説します。
なぜ「更地」にすると税金が6倍になるのか？
実は、これまで支払っていた固定資産税が安かったのは、建物が建っていたからです。土地の固定資産税には、「住宅用地の特例（じゅうたくようちのとくれい）」という非常に強力な減税措置があります。
住宅用地の特例の仕組み
人が住むための家（住宅）が建っている土地（200㎡以下の部分）は、固定資産税の課税標準額が「6分の1」に軽減されています。
- 家がある状態：本来の税金の 1/6 で済んでいる
- 家を解体（更地）：特例がなくなり、本来の税金 1/1（元通り） に戻る
つまり、「税金が高くなる」というよりは、「今まで受けていた6分の1になるという特例がなくなり、結果として納税額が6倍（都市計画税を含めると約3〜4倍）に跳ね上がる」というのが正しい仕組みです。
参考データ出典：
運命の分かれ道は「1月1日」
固定資産税は、毎年「1月1日時点」の状況で判断されます。この日付をまたぐかどうかが、解体における最大の戦略ポイントです。
ケースA：12月末に解体完了した場合
1月1日時点では「更地」です。 → その年の4月から来る納税通知書は、「高い税金（特例なし）」になります。
ケースB：1月2日以降に解体完了した場合
1月1日時点では「家があった」ことになります。 → その年の税金は、「安い税金（1/6のまま）」で済みます。
もしも、売却の目処が立っていないのであれば、「1月1日を過ぎてから解体する」方が、その年の税金を抑えることになります。
でも「放置」も危険！特定空き家のリスク
「じゃあ、ずっと解体せずに放置すればいいの？」というと、そう単純ではありません。
倒壊の恐れがある危険な空き家を放置すると、自治体から「特定空き家（とくていあきや）」に指定される可能性があります。これに指定され、勧告を受けると、建物が建っていても「住宅用地の特例（1/6）」が強制的に解除されます。
つまり、「ボロボロの家を残していても、税金は高くなる」という事態に陥ります。
参考データ出典：
- 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000035.html
【戦略】「3000万円特別控除」との兼ね合い
ここで思い出していただきたいのが、前回ご紹介した「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」です。 この特例を使うための条件の一つに「耐震リフォームまたは解体（更地）して売ること」がありました。
どちらが得か計算が必要
- プラン①：固定資産税を安くするために家を残し、「古家付き土地」として安く売る。
- プラン②：固定資産税が高くなっても更地にして売りやすくし、「3,000万円控除」を使って譲渡所得にかかる税金を数百万円安くする。
多くの場合、売却益が出るなら「プラン②（更地にして控除を使う）」の方が、トータルの手残りは多くなります。 固定資産税の数万円〜十数万円を抑えるために、数百万円の減税チャンスを逃さないよう注意が必要です。
旭区の暁行政書士事務所がシミュレーションします
「解体するべきか、残すべきか」「いつ解体すれば一番損をしないか」
これは、土地の広さやエリア（旭区か守口市か等）、建物の状態によって正解が異なります。当事務所では、提携する不動産会社や税理士と連携し、「固定資産税の増額分」と「売却による利益・節税額」を天秤にかけた最適なプランをご提案します。
解体業者に電話する前に、まずは一度ご相談ください。
FAQ（この記事によくある質問と回答）
Q1. 解体して「駐車場」にすれば、住宅用地の特例は続きますか？
A. いいえ、続きません。この特例はあくまで「人の居住用」の建物があることが条件です。青空駐車場（更地）にした場合は、住宅用地とはみなされず、固定資産税は高いまま（約6倍）となります。
Q2. 建て替えのために解体した場合はどうなりますか？
A. 1月1日時点で建物がなくても、「建て替え工事中」であると認められれば、特例が継続される（税金が安いままで済む）場合があります。ただし、「建築確認申請が出ていること」などの要件がありますので、建築業者とのスケジュール調整が重要です。
Q3. 固定資産税は誰が払うのですか？
A. その年の1月1日時点の所有者（登記簿上の名義人）に課税されます。年の途中で売却した場合、引渡し日以降の分を日割り計算して、買主から売主へ精算金として支払うのが不動産取引の慣習です。（起算日を１月１日とする方式と４月１日とする方式があります。）
旭区の「暁行政書士事務所」がお手伝いできること
当事務所では、相続した不動産の活用（空き家含む）についてサポートを行っております。
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