BLOG ブログ

「実家を売ったら、税金で何百万円も取られるって本当？」「古い家を相続したけど、手放すと損をするの？」

大阪市旭区にお住まいの皆様、不動産を売却して利益が出ると、通常は約20%の税金（譲渡所得税+住民税）がかかります。しかし、相続した空き家を売却する場合、一定の条件を満たせば「利益から3,000万円まで引いていいですよ（非課税にします）」という特例があります。

これを「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」といいます。 うまく使えば、税金がゼロ、あるいは最大で約600万円もの節税**になる強力な制度です。

今回は、この特例を使うための「絶対に外せない要件」と、手続きのポイントを行政書士が解説します。

---

そもそも、どれくらい「節税」になるの？

数字でシミュレーションしてみましょう。例えば、亡くなった親が昭和50年に買った実家を、あなたが相続し、4,000万円で売却できたとします。（※取得費が不明で、概算取得費5%を使うケースと仮定）

• 特例を使わない場合 譲渡益（約3,600万円）× 税率（20.315%） ＝ 約731万円の税金
• 3,000万円控除を使う場合 { 譲渡益（約3,600万円）－ 3,000万円 } × 税率（20.315%） ＝ 約121万円の税金

その差額は、なんと約610万円です。 これを知らずに申告してしまうと、高級車1台買える金額を損してしまいます。

参考データ出典：

• 国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000030.html

適用できるかチェック！「3つの高いハードル」

この特例は「空き家を減らすため」の国の施策なので、要件は厳しめに設定されています。特に重要なのが以下の3点です。

1. 建築時期が「昭和56年5月31日以前」であること

これが最大の足切りラインです。いわゆる「旧耐震基準」で建てられた家でなければなりません。登記簿謄本の「新築年月日」を見て、昭和56年（1981年）5月31日以前になっているか確認してください。1日でも過ぎていると対象外です。

2. 親が「一人暮らし」をしていたこと

相続開始の直前まで、親御さんが一人で住んでいたことが原則です。同居家族がいた場合は適用されません。（※ただし、親が老人ホームに入居していた場合でも、一定の要件を満たせば「一人暮らし扱い」として認められる緩和措置があります。）

3. 「耐震リフォーム」または「更地（解体）」にして売ること

旧耐震の危険な家をそのまま流通させないことが目的の制度です。そのため、以下のいずれかの状態で引き渡す必要があります。

• 建物を解体して、更地として引き渡す
• 耐震工事を行い、新耐震基準に適合させて引き渡す

※令和6年（2024年）の改正により、売買契約の「後（翌年2月15日まで）」に買主が解体や耐震工事を行う場合でも適用可能になりましたが、確実性を期すなら売却前の対策が推奨されます。

他にもある！細かい注意点

• 売却代金が1億円以下であること
• 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 親子や夫婦への売却ではないこと

確定申告には「確認書」が必要です！

この特例を受けるためには、税務署への確定申告が必要です。その際、必ず添付しなければならないのが、市区町村（大阪市など）が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」です。

「この家は、確かに要件を満たしていますよ」というお墨付きの書類ですが、これを役所から発行してもらうためには、電気・ガスの閉栓証明書や、解体前後の写真、売買契約書の写しなど、大量の証拠書類を揃えて申請しなければなりません。

旭区の暁行政書士事務所がサポートします

「うちの実家は対象になるの？」「役所に出す『確認書』の申請が面倒くさそう…」

そんな方は、当事務所にお任せください。売却が決まった段階からご相談いただければ、要件の事前チェックから、面倒な「確認書」の交付申請代行までサポートいたします。

数百万円の節税チャンスを逃さないよう、売却前に（解体する前に！）まずはご相談ください。

---

FAQ（この記事によくある質問と回答）

Q1. 母は最後、老人ホームにいて実家は空き家でした。対象になりますか？

A. 平成31年の改正により、対象になる可能性が広がりました。「要介護認定を受けていたこと」「家財道具を保管していたこと（他人に貸していないこと）」などの条件を満たせば、適用可能です。この証明にも「確認書」が必要ですので、ぜひご相談ください。

Q2. 兄弟3人で相続して売りました。3,000万円控除は分け合うのですか？

A. いいえ、素晴らしいことに「相続人1人につき」最大3,000万円まで控除できます。つまり、3人それぞれが要件を満たせば、最大で合計9,000万円まで控除可能です。ただし、全員が確定申告と確認書の取得を行う必要があります。（注）令和6年1月1日以後に行う譲渡で被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は2,000万円までとなります。

Q3. 確定申告も行政書士にお願いできますか？

A. 行政書士は「確認書（役所の手続き）」の取得までは代行できますが、最終的な「税務署への確定申告書の作成」は税理士業務です。当事務所では、確認書を取得した後、信頼できる税理士へバトンタッチする連携体制を整えております。

旭区の「暁行政書士事務所」がお手伝いできること

当事務所では、相続した不動産の活用（空き家含む）についてサポートを行っております。
まずは一度、無料相談にて現状をお聞かせください。
電話：０６－７１６４－２６２９
代表直通電話：０９０－９９７０－２３２１
※営業電話はご依頼者様のお声を聞く機会が減少しますので、お断りいたします。ご理解ください。
住所： 大阪市旭区中宮３－８－２６（千林大宮駅 徒歩１０分：（大宮商店街を直進、旭通商店街「食品館アプロ」様向かい・路面店舗1階））
対応エリア： 大阪市旭区、都島区、城東区、鶴見区、守口市など

★出張相談・オンライン相談も可能です

以下をクリックすると、関連する記事の一覧が出ます。ぜひご覧ください。