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「実家を売却して節税したいけれど、書類が複雑すぎて分からない…」「税理士さんに相談したら『まずは役所で確認書を取ってきて』と言われたが、何のこと？」

大阪市旭区にお住まいの皆様、相続した空き家を売却する際、「昭和56年5月31日」という日付が運命の分かれ道になることをご存知でしょうか？

この日以前に建てられた家であれば、最大3,000万円の節税特例（空き家特例）が使えるチャンスがあります。しかし、そのためには税務署に行く前に、区役所や市役所で「被相続人居住用家屋等確認書（ひそうぞくにんきょじゅうようかおくとうかくにんしょ）」という書類を取得しなければなりません。

今回は、この呪文のような名前の書類が必要な理由と、取得の難易度、そして行政書士による代行メリットについて解説します。

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1. なぜ「昭和56年5月31日」が重要なのか？

この日付は、建築基準法における「旧耐震基準」と「新耐震基準」の境界線です。

• 昭和56年（1981年）5月31日以前： 旧耐震基準（震度5強程度で倒壊しないレベル）
• 昭和56年（1981年）6月1日以降： 新耐震基準（震度6強〜7程度でも倒壊しないレベル）

国は「地震に弱い古い空き家を減らしたい」と考えています。そのため、「昭和56年5月31日以前の古い家」を相続した人が、「耐震リフォームをして売る」か「解体して更地にして売る」場合に限り、ご褒美として「譲渡所得から3,000万円を引いてあげる（税金を安くする）」という制度を作りました。

つまり、この日付より新しい家（新耐震）の場合、そもそもこの特例（3,000万円控除）の対象外となることが多いのです（※例外あり）。

参考データ出典：

• 国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000030.html

2. 税務署に出す前の必須パスポート「確認書」とは？

「要件に当てはまるから、確定申告書に書くだけでOK」ではありません。確定申告の際、「この売却は、ちゃんと特例の要件を満たしていますよ」と市区町村長が証明した書類（＝被相続人居住用家屋等確認書）を添付しなければ、税務署は特例を認めてくれません。

この確認書は、物件がある自治体（大阪市なら大阪市役所）に申請して発行してもらう必要があります。

3. 自分でやるのは大変！「確認書」取得の難関ポイント

この確認書の申請は、単に申請用紙を出すだけではなく、「証拠書類」の山を提出する必要があります。一般の方がご自身で行うには、かなりハードルが高い作業です。

難関①：解体前後の写真が必要

更地にして売る場合、「解体前の空き家の写真」と「解体後の更地の写真」の両方が必要です。もしも、写真を撮り忘れて解体してしまった場合、Googleストリートビューなどで代替できるか交渉が必要になり、最悪の場合、不交付となるリスクがあります。

難関②：ライフラインの閉栓証明

「親が一人暮らしだった（空き家だった）」ことを証明するために、電気・ガス・水道の「閉栓証明書」や使用料の検針票などを集める必要があります。電力会社やガス会社に連絡し、過去のデータを送ってもらう手間がかかります。

難関③：申請書の書き方が複雑

「譲渡の時から譲渡代金の支払いの時までの利用状況」など、専門的な記載項目が多く、書き損じると何度も役所とやり取りすることになります。

4. 旭区の暁行政書士事務所が「代行」します

「税金のことは税理士」ですが、「役所に提出する書類（確認書）の作成・申請」は行政書士の専門分野です。

当事務所では、以下の面倒な作業をすべて代行します。

• 現地調査と写真撮影（解体前・解体後）
• 電気・ガス・水道会社への閉栓証明書の手配
• 売買契約書等のチェックと整合性の確認
• 大阪市（または各自治体）への申請と受領

お客様は、取得できた「確認書」を受け取り、それを税理士（または税務署）に渡すだけで、スムーズに確定申告が行えます。

まとめ：写真一枚の撮り忘れで数百万円の損！？

「うっかり解体前の写真を撮り忘れていた」「申請期限（確定申告期限）に間に合わなかった」

たったこれだけのミスで、数百万円単位の節税メリットが吹き飛んでしまう可能性があるところが、この制度の怖いところです。昭和56年以前の家を相続・売却される予定の方は、解体や売却をする前に、まずは千林大宮駅近くの暁行政書士事務所へご相談ください。

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FAQ（この記事によくある質問と回答）

Q1. 税理士さんに「確認書もお願い」と言ったら断られました。なぜですか？

A. 多くの税理士さんは「税金の計算と申告」が専門であり、役所への「確認書の申請（写真撮影やライフラインの調査など）」までは業務範囲外としているケースが多いためです。当事務所は、多くの税理士事務所様とも連携しており、この「確認書取得部分」だけをスポットで引き受けます。

Q2. 昭和56年6月以降の家ですが、絶対に特例は使えませんか？

A. 「3,000万円特別控除」については、昭和56年5月31日以前の旧耐震物件が対象です。ただし、他の特例（相続空き家の譲渡所得の特別控除など）が使える可能性や、単に売却損が出る場合（譲渡損失の繰越控除）など、別の節税策があるかもしれません。まずはご相談ください。

Q3. 申請してからどれくらいで発行されますか？ A. 自治体にもよりますが、申請から発行まで「1週間〜2週間程度」かかります。確定申告の期限ギリギリ（3月中旬）に依頼されると間に合わない可能性がありますので、売却が終わったらすぐにご依頼いただくことを強くお勧めします。

旭区の「暁行政書士事務所」がお手伝いできること

当事務所では、相続した不動産の活用（空き家含む）についてサポートを行っております。
まずは一度、無料相談にて現状をお聞かせください。
電話：０６－７１６４－２６２９
代表直通電話：０９０－９９７０－２３２１
※営業電話はご依頼者様のお声を聞く機会が減少しますので、お断りいたします。ご理解ください。
住所： 大阪市旭区中宮３－８－２６（千林大宮駅 徒歩１０分：（大宮商店街を直進、旭通商店街「食品館アプロ」様向かい・路面店舗1階））
対応エリア： 大阪市旭区、都島区、城東区、鶴見区、守口市など

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